Gain en capital à la vente d'une maison : comment fonctionne l'exclusion de 250 000 $

Dois-je payer de l'impôt sur le gain en capital quand je vends ma maison?

Habituellement non, si la maison était votre résidence principale. L'exclusion à la vente d'une maison, prévue à l'article 121 de l'Internal Revenue Code (le code fiscal américain), vous permet d'exclure de votre revenu jusqu'à 250 000 $ de gain, ou jusqu'à 500 000 $ si vous produisez une déclaration conjointe avec votre conjoint (IRS Tax Topic 701). L'impôt sur le gain en capital à la vente d'une maison n'est dû que sur le profit qui dépasse ce montant, ou sur tout le profit si vous ne respectez pas les critères.

Les montants de l'exclusion ne sont pas indexés à l'inflation : ils sont donc les mêmes pour les ventes de maison de 2026 que pour les années précédentes. Toute partie imposable est un gain en capital : à long terme si vous avez possédé la maison plus d'un an, à court terme sinon.

Qui a droit à l'exclusion de l'article 121?

Vous avez droit à l'exclusion complète de l'article 121 si vous respectez à la fois le critère de propriété et le critère d'utilisation, et que vous n'avez pas utilisé l'exclusion récemment. Les 24 mois n'ont pas à être consécutifs, et les deux critères n'ont pas à couvrir les mêmes 24 mois.

• Critère de propriété : vous (ou votre conjoint, pour une demande conjointe) avez été propriétaire de la maison pendant au moins 24 mois au cours des 5 années se terminant à la date de la vente.
• Critère d'utilisation : vous y avez vécu comme résidence principale pendant au moins 24 mois au cours de ces 5 années. Pour l'exclusion conjointe de 500 000 $, les deux conjoints doivent respecter le critère d'utilisation, et au moins l'un d'eux doit respecter le critère de propriété.
• Critère de la période antérieure : vous n'avez pas exclu le gain tiré de la vente d'une autre maison au cours des 2 années précédant cette vente.
• Militaires et certains autres membres du service public : en service officiel prolongé admissible, vous pouvez choisir de suspendre la période de 5 ans pendant un maximum de 10 ans (IRS Tax Topic 701).

Comment calculer mon gain et mon coût de base à la vente d'une maison?

Le gain correspond au montant réalisé moins votre coût de base rajusté. Le montant réalisé est le prix de vente moins les frais de vente, comme les commissions immobilières et les frais juridiques. Le coût de base rajusté part de ce que vous avez payé et augmente avec les améliorations admissibles (IRS Publication 523).

Exemple chiffré

1. Achat en 2012 pour 300 000 $, plus 6 000 $ de frais de clôture non liés au prêt.
2. Nouveau toit et rénovation de la cuisine pour 45 000 $. Coût de base rajusté : 351 000 $.
3. Vente en 2026 pour 700 000 $, avec 38 000 $ de commissions et de frais. Montant réalisé : 662 000 $.
4. Gain : 662 000 $ moins 351 000 $ = 311 000 $.
5. Propriétaire célibataire : 250 000 $ exclus et 61 000 $ imposables à titre de gain à long terme. Couple marié en déclaration conjointe dont les deux conjoints y ont vécu : la totalité des 311 000 $ est exclue.

Conservez les reçus de vos améliorations tant que vous êtes propriétaire de la maison et pendant au moins trois ans après avoir produit la déclaration de l'année de la vente. Sans pièces justificatives, vous pourriez ne pas être en mesure de prouver un coût de base plus élevé.

Et si j'y ai vécu moins de deux ans?

Vous pouvez tout de même obtenir une exclusion réduite si la vente est principalement due à un déménagement pour le travail, à des raisons de santé ou à un événement imprévisible (IRS Publication 523). Une vente anticipée pour d'autres raisons, par exemple parce que vous voulez une maison plus grande, signifie généralement qu'il n'y a aucune exclusion.

• Travail : vous avez accepté un nouvel emploi, ou avez été muté, à un endroit situé au moins 50 miles (environ 80 km) plus loin de la maison que votre ancien lieu de travail.
• Santé : vous avez déménagé pour obtenir ou fournir un diagnostic, un traitement ou des soins liés à une maladie, à une affection ou à une blessure.
• Événements imprévisibles : par exemple la destruction de la maison, un sinistre, un décès, un divorce ou la perte d'emploi.

Le maximum réduit est égal à votre période admissible divisée par 24 mois (ou 730 jours), multipliée par 250 000 $. Par exemple, une propriétaire célibataire qui a habité une maison pendant 12 mois puis a déménagé à 300 miles pour un nouvel emploi peut exclure jusqu'à 12/24 x 250 000 $ = 125 000 $. Si son gain est de 80 000 $, aucune partie n'est imposée.

Quand une partie du gain sur la vente d'une maison est-elle imposable malgré l'exclusion?

Trois situations peuvent rendre une partie du gain imposable même si vous respectez les critères. Elles touchent surtout les personnes qui ont loué la maison ou en ont utilisé une partie pour une entreprise.

• Amortissement : le gain égal à l'amortissement admis ou admissible après le 6 mai 1997 pour un bureau à domicile ou une utilisation locative ne peut pas être exclu. Il est imposé comme gain non récupéré visé à l'article 1250 (unrecaptured section 1250 gain), jusqu'à 25 %.
• Utilisation non admissible : les périodes après 2008 pendant lesquelles la maison n'était pas votre résidence principale, comme les années où elle était louée avant que vous y emménagiez, réduisent le gain que vous pouvez exclure.
• Gain au-delà du plafond : toute somme au-delà de 250 000 $ ou de 500 000 $ est imposée aux taux à long terme de 0 %, 15 % ou 20 % indiqués sur la page taux d'imposition des gains en capital 2026.

Un gain imposable sur une maison s'ajoute à vos autres revenus de la même façon que les dividendes qualifiés et les gains sur placements. Si votre revenu brut rajusté modifié dépasse 200 000 $ (célibataire) ou 250 000 $ (conjointe), la partie imposable peut aussi être assujettie à l'impôt sur le revenu net de placement de 3,8 %.

Comment déclarer la vente d'une maison dans ma déclaration de revenus?

Vous devez déclarer la vente si vous avez reçu le formulaire 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions (produit d'opérations immobilières), ou si une partie du gain est imposable (IRS Tax Topic 701). Si tout le gain est exclu et qu'aucun formulaire 1099-S n'a été émis, vous n'avez généralement pas à déclarer la vente.

1. Repérez la date de la vente à la case 1 et le produit brut à la case 2 du formulaire 1099-S, si vous en avez reçu un.
2. Calculez votre gain avec les feuilles de calcul de la IRS Publication 523, Selling Your Home (vendre votre maison).
3. Inscrivez la vente sur le formulaire 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets, et indiquez le montant exclu comme rajustement.
4. Reportez les totaux sur l'annexe D (formulaire 1040), Capital Gains and Losses (gains et pertes en capital).
5. Si un gain imposable important signifie que vous devrez 1 000 $ ou plus, envisagez un acompte provisionnel pour le trimestre de la vente.

Et si ma situation est différente?

• Décès du conjoint : un conjoint survivant qui ne s'est pas remarié peut encore demander jusqu'à 500 000 $ si la maison est vendue dans les 2 ans suivant le décès et que les autres conditions sont remplies (IRS Publication 523).
• Vente à perte : une perte sur votre propre maison n'est pas déductible et ne compense pas d'autres gains.
• Propriété de moins d'un an : tout gain imposable est à court terme et imposé aux taux ordinaires; consultez la page impôt sur les gains en capital à court terme.
• Maison héritée où vous n'avez jamais vécu : l'exclusion ne s'applique pas, mais le gain est automatiquement à long terme. Le guide de l'impôt sur les gains en capital traite des biens hérités.