卖房资本利得税：$250,000免税额如何运作

卖房要交资本利得税吗？

如果这是您的主要住所，通常不用。《国内税收法》（Internal Revenue Code）第121条规定的卖房免税额，允许您从收入中排除最高$250,000的利得；如果与配偶联合报税，最高可排除$500,000（IRS税务专题701）。卖房资本利得税只针对超出这一数额的利润征收；如果您没有通过相关测试，则全部利润都要缴税。

免税额不随通货膨胀调整，因此2026年卖房资本利得税适用的免税额与往年相同。任何需缴税的部分都属于资本利得：拥有房屋超过一年的属于长期利得，否则属于短期利得。

谁符合第121条免税规定？

如果您同时通过所有权测试和使用测试，而且最近没有用过这项免税，就可以享受全额的第121条免税。这24个月不必连续，两项测试涵盖的24个月也不必是同一段时间。

• 所有权测试：在截至出售日的5年内，您（如果联合申报，则您或您的配偶）拥有该房屋至少24个月。
• 使用测试：在这5年内，您将其作为主要住所居住至少24个月。若要申报$500,000的联合免税额，夫妻双方都必须通过使用测试，且至少一方通过所有权测试。
• 回溯测试：在本次出售前的2年内，您没有对出售另一处房屋的利得申报过免税。
• 军人及某些其他公职人员：如果在执行符合条件的长期公务（qualified official extended duty），您可以选择暂停计算5年期间，最长10年（IRS税务专题701）。

卖房的利得和成本基础怎么算？

利得等于实现金额减去调整后成本基础。实现金额是售价减去房地产佣金、律师费等出售费用。调整后成本基础以您的购买成本为起点，并随符合条件的改良工程而增加（IRS第523号刊物，Publication 523）。

计算示例

1. 2012年以$300,000买入，另付$6,000与贷款无关的过户费用。
2. 更换新屋顶并翻新厨房，花费$45,000。调整后成本基础：$351,000。
3. 2026年以$700,000售出，支付佣金和各项费用$38,000。实现金额：$662,000。
4. 利得：$662,000减去$351,000 = $311,000。
5. 单身业主：免除$250,000，其余$61,000按长期利得缴税。夫妻联合报税且双方都在此居住：全部$311,000均可免除。

改良工程的收据要一直保存到您不再拥有该房屋，并在提交出售当年的报税表后至少再保存三年。没有记录，您可能无法证明较高的成本基础。

如果我在房子里住了不到两年怎么办？

如果出售的主要原因是工作调动、健康原因或无法预见的事件，您仍可能获得减少后的免税额（IRS第523号刊物）。如果出于其他原因提前出售，例如想换大房子，一般就无法享受免税。

• 工作：您接受了新工作或被调往新的工作地点，新工作地点与房屋的距离比原工作地点至少远50英里。
• 健康：您搬家是为了获得或提供对疾病、病症或伤害的诊断、治疗或护理。
• 无法预见的事件：例如房屋被毁、遭受意外损失、死亡、离婚或失业。

减少后的最高免税额等于您符合条件的时间除以24个月（或730天），再乘以$250,000。例如，一位单身业主在房子里住了12个月，然后为新工作搬到300英里外，最多可免除12/24 × $250,000 = $125,000。如果她的利得是$80,000，则全部无需缴税。

有了免税额，卖房利得在什么情况下仍有一部分要缴税？

即使您通过了各项测试，以下三种情况仍可能让部分利得需要缴税。它们主要影响曾把房屋出租或将部分房屋用于经营的人。

• 折旧：1997年5月6日之后因家庭办公室或出租用途而允许或可以申报的折旧，与之相等的利得不能免除。这部分作为未收回的第1250条利得（unrecaptured section 1250 gain）缴税，税率最高25%。
• 非合格使用：2008年之后房屋不是您主要住所的期间（例如您搬入之前将其出租的那些年份），会减少可免除的利得。
• 超出上限的利得：超过$250,000或$500,000的部分，按2026年资本利得税率页面所列的0%、15%或20%长期税率缴税。

需缴税的卖房利得会叠加在您的其他收入之上，与合格股息和投资利得的方式相同。如果您的修正后调整总收入（MAGI）单身超过$200,000、联合报税超过$250,000，需缴税的部分还可能要缴纳3.8%的净投资收入税。

卖房怎么在报税表上申报？

如果您收到了1099-S表（房地产交易收入，Proceeds From Real Estate Transactions），或者利得中有任何部分需要缴税，就必须申报这次出售（IRS税务专题701）。如果全部利得都已免除，而且没有开具1099-S表，通常不需要申报这次出售。

1. 如果您收到了1099-S表，在第1栏找到出售日期，在第2栏找到总收入。
2. 用IRS第523号刊物《出售您的房屋》（Selling Your Home）中的工作表计算利得。
3. 在8949表（资本资产的出售和其他处置，Sales and Other Dispositions of Capital Assets）上填写这次出售，并将免除的金额作为调整项列出。
4. 将合计数转入附表D（1040表）“资本利得和亏损”（Capital Gains and Losses）。
5. 如果大额应税利得意味着您将欠税$1,000或以上，请考虑为出售所在的季度缴纳一笔预估税。

如果我的情况不同怎么办？

• 配偶去世：未再婚的在世配偶，如果在配偶去世后2年内出售房屋并满足其他要求，仍可申报最高$500,000的免税额（IRS第523号刊物）。
• 亏本出售：自住房的亏损不能扣除，也不能抵消其他利得。
• 拥有不满一年：任何应税利得都是短期利得，按普通税率缴税；参见短期资本利得税。
• 从未居住过的继承房屋：不适用免税额，但利得自动视为长期利得。资本利得税指南介绍了继承资产的规定。