Déduction des intérêts hypothécaires : limites et qui peut la demander en 2026

Peut-on déduire les intérêts hypothécaires? Qui y a droit

Oui, si vous détaillez vos déductions et que le prêt respecte les règles. La déduction des intérêts hypothécaires est une déduction détaillée : elle n'aide donc que si le total de votre annexe A (Schedule A) dépasse votre déduction forfaitaire (16 100 $ pour une personne célibataire, 32 200 $ en déclaration conjointe pour 2026). Si vous prenez la déduction forfaitaire, les intérêts payés ne vous donnent aucun allègement fiscal distinct.

En plus de l'obligation de détailler, la Publication 936 de l'IRS (le fisc fédéral américain) fixe les conditions suivantes :

Une résidence admissible peut être une maison, un condominium, un appartement en coopérative, une maison mobile, une caravane ou un bateau, pourvu qu'elle comporte un endroit pour dormir, une cuisine et des toilettes. Vous pouvez compter votre résidence principale et une résidence secondaire. Les intérêts sur une troisième propriété sont des intérêts personnels et ne sont pas déductibles, sauf si la propriété est louée, auquel cas ils vont à l'annexe E (Schedule E), et non à l'annexe A.

Limites de la déduction des intérêts hypothécaires en 2026

La limite porte sur le solde du prêt, et non sur les intérêts. Elle s'applique à la dette d'acquisition de la résidence, c'est-à-dire l'argent servant à acheter, construire ou améliorer de façon importante la résidence qui garantit le prêt. La loi fiscale de 2025 a rendu permanentes les limites en vigueur depuis 2017 : elles s'appliquent donc à 2026 et aux années suivantes, sans date de fin prévue.

Les limites visent votre résidence principale et votre résidence secondaire ensemble. Si vous avez un prêt plus ancien, son solde est compté dans la limite de 750 000 $ applicable à toute nouvelle dette. Un refinancement conserve la date d'origine seulement jusqu'à concurrence du solde refinancé; tout montant supplémentaire retiré en argent est une nouvelle dette.

Ce qui arrive si votre prêt dépasse la limite

Vous déduisez une partie des intérêts. La Publication 936 contient une feuille de calcul qui utilise votre solde moyen de l'année. Par exemple, si un prêt hypothécaire contracté en 2023 avait un solde moyen de 900 000 $ et que vous avez payé 54 000 $ d'intérêts, la part déductible est de 750 000 $ divisé par 900 000 $, soit 83,3 %. Vous déduiriez 45 000 $, et les 9 000 $ restants seraient des intérêts personnels non déductibles.

Les intérêts d'un prêt sur la valeur domiciliaire sont-ils déductibles?

Seulement si l'argent a été investi dans la résidence. Les intérêts d'un prêt ou d'une marge de crédit sur la valeur domiciliaire sont déductibles si vous avez utilisé les fonds pour acheter, construire ou améliorer de façon importante la résidence qui les garantit, et que la dette totale reste dans les limites ci-dessus. Si l'argent a servi à payer une voiture, des droits de scolarité, des vacances ou des cartes de crédit, ces intérêts ne sont pas déductibles, peu importe la date de début du prêt.

Les améliorations importantes ajoutent de la valeur, prolongent la durée de vie de la résidence ou l'adaptent à un nouvel usage : un nouveau toit, un agrandissement, une cuisine rénovée. Les réparations courantes, comme repeindre, ne comptent pas. Conservez les factures des entrepreneurs et les relevés bancaires montrant où est allé l'argent du prêt, car le formulaire 1098 du prêteur n'indique pas comment vous l'avez dépensé.

Le retour de la déduction des primes d'assurance prêt hypothécaire pour 2026

Les primes d'assurance prêt hypothécaire, y compris l'assurance hypothécaire privée (PMI) et les primes des prêts FHA, VA et USDA, sont de nouveau déductibles à compter des déclarations de 2026. La déduction avait expiré après 2021. La loi de 2025 l'a rétablie de façon permanente pour les contrats d'assurance conclus après le 31 décembre 2006, sur une dette d'acquisition visant une résidence principale ou secondaire.

La réduction progressive selon le revenu s'applique toujours. La déduction diminue de 10 % pour chaque tranche de 1 000 $ (ou partie de 1 000 $) de votre AGI (revenu brut rajusté) au-delà de 100 000 $, ou pour chaque tranche de 500 $ au-delà de 50 000 $ pour une personne mariée produisant une déclaration distincte. Elle disparaît donc entièrement dès que l'AGI dépasse 109 000 $ (54 500 $ pour une personne mariée en déclaration distincte).

Le formulaire 1098 et quoi inscrire à l'annexe A

Votre prêteur devrait vous envoyer le formulaire 1098 au plus tard le 31 janvier si vous avez payé 600 $ ou plus d'intérêts pendant l'année. Voici ce que chaque case signifie pour la section des intérêts de l'annexe A :

• Case 1 : les intérêts hypothécaires payés pendant l'année. C'est votre point de départ.
• Case 2 : le capital impayé au début de l'année, qui vous aide à vérifier la limite de 750 000 $.
• Case 3 : la date de montage du prêt, qui indique si la limite de 1 million de dollars ou celle de 750 000 $ s'applique.
• Case 4 : les remboursements d'intérêts payés en trop une année antérieure, qui peuvent être imposables si vous les aviez déduits.
• Case 5 : les primes d'assurance prêt hypothécaire, déductibles pour 2026 sous réserve de la réduction progressive.
• Case 6 : les points payés à l'achat d'une résidence principale.

Les points payés sur un prêt d'achat de votre résidence principale sont généralement déductibles en totalité l'année où ils sont payés s'ils respectent les critères de la Publication 936. Les points payés sur un refinancement sont en général répartis sur la durée du prêt. Si vous avez payé des intérêts à un prêteur privé ou à un vendeur qui n'a pas émis de formulaire 1098, vous pouvez quand même les déduire, mais vous devez indiquer le nom, l'adresse et le numéro d'identification fiscale de cette personne à l'annexe A.

La déduction des intérêts hypothécaires vaut-elle la peine d'être demandée?

Faites le calcul avec vos autres éléments. Une personne célibataire qui a payé 12 000 $ d'intérêts hypothécaires et 6 000 $ d'impôt foncier et d'impôt sur le revenu de l'État a 18 000 $ de déductions détaillées, soit 1 900 $ de plus que la déduction forfaitaire de 16 100 $. Un couple en déclaration conjointe avec les mêmes chiffres serait encore à 14 200 $ de sa déduction forfaitaire de 32 200 $ et ne tirerait aucun avantage des intérêts.

L'impôt foncier fait partie du total des impôts d'État et locaux, et non de la section des intérêts; consultez le plafond de la déduction SALT pour cette limite. Notre guide déductions détaillées ou déduction forfaitaire présente la comparaison complète, et les limites de déduction pour dons traite de l'autre grand élément de l'annexe A de la plupart des propriétaires.