房贷利息扣除：2026年的限额和申报条件

房贷利息可以扣除吗？谁符合条件

可以，前提是您分项扣除，而且贷款符合规定。房贷利息扣除属于分项扣除，所以只有在您附表A（Schedule A）的合计超过标准扣除额时才有用（2026年单身$16,100，联合报税$32,200）。如果您采用标准扣除额，已支付的利息不会带来单独的税收优惠。

除了分项扣除之外，美国国税局（IRS）第936号出版物（Publication 936）还规定了以下条件：

符合条件的住房可以是独立住宅、公寓、合作公寓、活动房屋、拖车式住房或船只，只要具备睡觉、烹饪和卫浴设施即可。您可以计入主要住房和一处第二住房。第三处房产的利息属于个人利息，不能扣除，除非该房产用于出租，那种情况下利息应填在附表E（Schedule E）上，而不是附表A。

2026年房贷利息扣除的限额

限额针对的是贷款余额，而不是利息金额。它适用于购房债务，也就是用于购买、建造或大幅改善作为贷款抵押物的住房的资金。2025年的税法把2017年之后的限额定为永久性规定，所以它们适用于2026年及以后年度，没有预定的终止日期。

这些限额是主要住房和第二住房合计计算的。如果您有一笔旧贷款，它的余额也要计入新债务适用的$750,000限额之内。再融资（refinance）只有在原余额范围内才保留旧的办理日期；超出部分的套现属于新债务。

贷款超过限额会怎样

您只能按比例扣除部分利息。第936号出版物提供了一张按当年平均余额计算的计算表。举例来说，如果一笔2023年办理的房贷全年平均余额为$900,000，您支付了$54,000的利息，可扣除比例就是$750,000除以$900,000，即83.3%。您可以扣除$45,000，其余$9,000属于不可扣除的个人利息。

房屋净值贷款的利息可以扣除吗？

只有资金用在这套房子上时才可以。房屋净值贷款或信用额度的利息，只有在您把所得资金用于购买、建造或大幅改善作为其抵押物的住房，且债务总额不超过上述限额时，才能扣除。如果把钱用于买车、学费、旅游或还清信用卡，那部分利息就不能扣除，无论贷款是什么时候办的。

大幅改善是指能提高房屋价值、延长使用寿命或使其适应新用途的工程：换新屋顶、加建、厨房翻新。重新刷漆等日常维修不算。请保留施工方发票和显示贷款资金流向的银行记录，因为贷款机构的1098表（Form 1098）不会报告您把钱花在了哪里。

房贷保险费扣除在2026年恢复

房贷保险费，包括私人房贷保险（PMI）以及FHA、VA和USDA贷款的保险费，从2026年的报税表起恢复可以扣除。这项扣除在2021年之后曾经失效。2025年的税法把它永久恢复，适用于2006年12月31日之后签发的保险合同，且对应的是主要住房或第二住房的购房债务。

收入逐步取消规则仍然适用。您的AGI每超过$100,000一个$1,000（不足$1,000的部分也算），扣除额就减少10%；夫妻分开报税则是每超过$50,000一个$500减少10%。也就是说，AGI一旦超过$109,000（夫妻分开报税为$54,500），这项扣除就完全没有了。

1098表与附表A上该填的内容

如果您当年支付了$600或以上的利息，贷款机构应在1月31日前寄给您1098表。以下是各栏对应附表A利息部分的含义：

• 第1栏：您当年支付的房贷利息。这是您的起始数字。
• 第2栏：年初的未偿本金，可帮助您核对$750,000的限额。
• 第3栏：贷款办理日期，据此判断适用$1,000,000还是$750,000的限额。
• 第4栏：往年多付利息的退还款，如果您以前扣除过，这可能算作收入。
• 第5栏：房贷保险费，2026年可以扣除，但受逐步取消规则限制。
• 第6栏：购买主要住房时支付的贷款点数（points）。

购买主要住房的贷款所支付的点数，如果符合第936号出版物中的条件，通常可以在支付当年全额扣除。再融资的点数一般要分摊到贷款期限内。如果您把利息支付给未出具1098表的私人贷款人或卖方，仍然可以扣除，但必须在附表A上写明对方的姓名、地址和纳税人识别号。

房贷利息扣除值得申报吗？

请结合您的其他项目一起算。一位单身报税者支付了$12,000的房贷利息以及$6,000的房产税和州所得税，分项扣除合计为$18,000，比$16,100的标准扣除额多出$1,900。数字相同的一对联合报税夫妻，则比他们$32,200的标准扣除额还差$14,200，这笔利息带不来任何好处。

房产税应计入州和地方税合计，而不是利息部分；该项限额见SALT扣除上限。我们的分项扣除还是标准扣除指南完整演示了比较过程，慈善捐款扣除限额则介绍了大多数房主在附表A上的另一大项目。